Вернуться в НовостиВсе публикации

Исполнение обязательств в условиях Covid-2019

Новости
15 апр’20
Услуга:

В текущих условиях пандемии коронавируса и введенных ограничительных мер юристы ЮФ «Контра» проанализировали условия и факторы, влияющие на исполнение обязательств на примере арендных отношений в торговых центрах. Данная проблема затрагивает множество организаций и индивидуальных предпринимателей и является одной из наиболее актуальных.

Факторы Covid-2019 на примере аренды

Услуга:

В связи с эпидемией коронавируса указами президента РФ от 25.03.2020, 02.04.2020 и постановлением губернатора Приморского края от 18.03.2020 № 21-ПГ (в ред. от 06.04.2020 г.) на территории Приморского края объявлены нерабочие дни и введен режим повышенной готовности, согласно которым многие организации и индивидуальные предприниматели не могут осуществлять свою деятельность. С подобной ситуацией столкнулись Арендаторы многих торговых центров. Особенно сильно это затронуло арендаторов, которые осуществляли продажу одежды, обуви, сумок и прочих товаров, не подпадающих в перечень жизненно необходимых. В итоге сложилась ситуация, при которой Арендаторы не могут осуществлять свою деятельность и получать прибыль, а уплачивать арендные платежи необходимо.

В рамках действующего законодательства Арендаторам рекомендуется рассмотреть следующие способы взаимодействия с Арендодателем:

1. В рамках форс-мажора

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ Арендатор, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Но необходимо понимать, что форс-мажор не освобождает от исполнения обязательства. Он позволяет избежать ответственность за просрочку или ненадлежащее исполнение обязательства. При этом обязанность исполнить обязательство после прекращения форс-мажора остается.

Другими словами, форс-мажор можно использовать для отсрочки арендных платежей и (или) исключения ответственности, для чего необходимо дополнительно уведомить контрагента.

Для подтверждения факта форс-мажора необходимо ссылаться на акты государственных органов, которые подтвердят, что коронавирус или введенные из-за пандемии ограничения — это обстоятельство непреодолимой силы. В качестве опционального документа, подтверждающего форс-мажор, рекомендуется получить заключение торгово-промышленной палаты (Прим. в настоящее время выдается бесплатно в территориальных отделениях ТПП).

2. В рамках существенного изменения обстоятельств

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В отличие от форс-мажора статья 451 ГК применима тогда, когда возможность исполнения обязательства сохраняется, но требовать от сторон исполнения изначальных договоренностей становится неразумно и несправедливо ввиду изменившихся обстоятельств.

Статья 451 ГК не дает стороне право расторгнуть или изменить договор в одностороннем порядке. Поэтому одностороннее уведомление стороной своего контрагента об изменении условий договора со ссылкой на статью 451 ГК не порождает правовых последствий. При существенном изменении обстоятельств стороны могут договориться об изменении или расторжении договора, но, если такой договоренности достигнуть не удается, вопрос должен решаться в судебном порядке.

Отказаться от договора аренды в более ранние сроки, чем предусмотрено договором аренды, даже в том случае, если региональные власти введут жесткий карантин как в Европе не удастся. Однако потенциально суды могут в такой ситуации пересмотреть размер арендной платы с учетом того, что, с одной стороны, Арендатор не может пользоваться помещением в том виде, в каком он намеревался это делать изначально, а, с другой, Арендодателю все же необходимо нести эксплуатационные расходы и платить налог на имущество. При этом судам придется искать баланс между интересами обеих сторон и, вряд ли, справедливо будет полностью освобождать одну из сторон договора от своих обязательств в пользу контрагента.

3. В рамках ухудшения условий аренды

Согласно положению п. 4 ст. 614 ГК РФ, Арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из вышеприведенной нормы, Арендатор имеет право требовать от Арендодателя снижения арендной платы вплоть до ее полного исключения за тот период времени, в течение которого арендатор не мог пользоваться арендуемым помещением.

При этом Арендатор должен не только юридически не иметь возможности пользоваться помещением, но и фактически им не пользоваться. Так, если Арендатор несмотря на запреты со стороны государства пользуется арендуемым помещением, то у него будут отсутствовать основания для снижения арендной платы.

Однако Арендатору стоит учитывать назначение арендуемого имущества, так как имеется дуалистическая судебная практика. Так, если Арендатор не мог пользоваться арендуемым помещением, используемым под офис для сотрудников или магазин, то у Арендодателя отсутствуют основания для взыскания арендных платежей (см. определение ВС от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013; постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.08.2019 № Ф04-3236/2019 по делу № А27-11383/2018). Но если помещение используется под склад и во время карантина Арендатор не имел к нему доступа у него сохранится обязанность по оплате аренды, так как фактически на складе во время карантина хранилось имущество арендатора (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.08.2011 г. по делу № а46-238/2011).

В ближайшее время на сайте будет размещена аналитика в рамках исполнения обязательств в условиях коронавируса.

Другие публикации

05 сен’18

Нам стали доступны все без исключения электронные обращения в судебные и прочие органы, а также участие во всех видах закупок.