Правовая экспертиза объектов недвижимости (due diligence)
Правовая экспертиза объектов недвижимости (или же - «due diligence») представляет собой процесс, в рамках которого проводится комплексное исследование юридических, финансовых и операционных аспектов объекта недвижимости. Целью данного исследования является выявление рисков и недостатков, связанных с объектом недвижимости, на основании которых потенциальный покупатель или инвестор может принять взвешенное решение в отношении приобретения данного объекта.
Анализ объектов недвижимости
Правовая экспертиза объектов недвижимости (due diligence) является неотъемлемой частью процесса исследования имущественных прав и обязательств, связанных с объектом недвижимости. Это может быть необходимо при покупке, продаже или аренде коммерческой недвижимости.
Правовое сопровождение включает в себя проверку следующих аспектов:
- Право собственности: проверка правильности регистрации, наличия обременений и иных ограничений прав на объект недвижимости.
- Договорные отношения: проверка договоров, связанных с объектом недвижимости, определение рисков, связанных с возможными нарушениями этих договоров.
- Юридические риски: оценка юридических рисков, связанных с инвестицией в объект недвижимости, определение возможности возникновения споров, санкций и прочих негативных аспектов.
- Налоговые риски: оценка налоговых рисков, связанных с объектом недвижимости, проверка наличия задолженностей по налогам.
- Разрешительные документы: проверка наличия всех необходимых разрешительных документов, связанных с объектом недвижимости.
- Оценка конкурентной среды: анализ конкурентной среды в данной области недвижимости, определение текущей ситуации на рынке, прогнозирование ее развития в долгосрочной перспективе.
- Документы по техническому состоянию: проверка технического состояния объекта недвижимости, наличия соответствующих документов.
В процессе экспертизы объектов недвижимости оказывается помощь в сборе, организации и анализе юридической информации, необходимой для принятия обоснованных решений в отношении покупки или инвестиции в объект недвижимости. В конечном итоге, правовое сопровождение экспертизы помогает снизить юридические и финансовые риски и обеспечить успешное завершение сделки. На основе проведенной правовой экспертизы, потенциальный покупатель или инвестор может принять осознанное решение о приобретении объекта недвижимости.
Таким образом, существует множество законодательных тонкостей данной правовой категории. Учитывая сложность законодательства в сфере недвижимости, его изменения, самостоятельно разобраться в подобных вопросах не всегда возможно.
В таком случае, экспертиза объектов недвижимости (due diligence) требует помощи юриста, обладающего соответствующими навыками, знаниями и опытом, необходимыми для успешного разрешения вопросов в данной сфере, а в случае нарушения прав Клиента – восстановлении таких прав в досудебном порядке или непосредственно в суде.
ЮФ «Контра» может оказать Вам следующие виды помощи:
- Консультирование Клиента;
- Правовой анализ договорной обвязки и иных документов на объект недвижимости;
- Сопровождение сделок с недвижимостью.
Этапы работ:
Работа по экспертизе объектов недвижимости (due diligence) строится по следующему плану:
- Анализ ситуации, в которой находится Клиент;
- Анализ договоров и иных документов;
- Подготовка письменного заключения по вопросам Клиента.
Как мы работаем
Часто задаваемые вопросы
На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?
а) наличие большого количества переходов права собственности
Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической чистоты недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку.
б) недавний переход права собственности к продавцу
Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.
в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых вводных, которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение).
Какие сведения о продавце недвижимости следует всегда проверять?
Следует проверить наличие дел о банкротстве, поданные заявления о банкротстве, публикации намерений банкротства, задолженность по налогам, а также судебные споры о взыскании с продавца денежных средств по договорам, исполнительные производства в отношении, семейные споры. Покупателю необходимо также обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости (в частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка – этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ). В отношении юридического лица помимо указанных сведений следует проверить наличие корпоративных споров с учредителями и иные споры, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости.