Погашение в ЕГРН записи об ипотеке при утере закладной
Краткое описание – Кредитный договор закрыт, задолженность перед банком отсутствует, но документарная закладная утеряна, что не позволяет залогодателю погасить обременение, содержащееся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении квартиры. Существующее обременение в отношении квартиры нарушает права долевого собственника помещения, не позволяет ему распоряжаться принадлежащей ему долей в квартире.
Выход из данной ситуации возможен путем обращения в суд в порядке особого производства с заявлением о признании обременения отсутствующим.
Погашение в ЕГРН записи об ипотеке через суд
«Предусмотренная законом возможность погасить обременение путем признания его отсутствующим через суд позволяет восстановить права собственника, добросовестно исполнившего обеспеченные залогом обязательства. Данная процедура при грамотном выстраивании позиции в суде потребует небольших трудозатрат и довольно быстро, а главное бесспорно погасить в Росреестре запись об обременении».
В Юридическую фирму обратился клиент со следующей ситуацией. В период брака им приобретена квартира с использованием кредитных средств. На период действия кредитного договора в отношении квартиры в ЕГРН зарегистрирована ипотека. В дальнейшем клиент с супругой развелся, кредит погасил, квартира находится в долевой собственности.
Спустя несколько лет долевой собственник из выписки ЕГРН узнает, что на квартире продолжает оставаться обременение в пользу банка, что не позволяет ему распоряжаться принадлежащей ему долей в квартире.
При обращении в банк, с которым ранее был заключен кредитный договор, у клиента потребовали представления документарной закладной и совместную явку с бывшей супругой. Поскольку с бывший супругой у клиента напряженные отношения, закладная утеряна им при переезде и возможно находится у бывшей супруги, которая отдавать её отказывается, он обратился за помощью в Юридическую фирму. Было принято решение идти в суд с иском к банку с привлечением в качестве третьих лиц к участию в деле бывшей супруги и Росреестра.
Из абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Распространенная ошибка при подаче подобного рода заявлений – это указание в качестве ответчика Росреестр. Однако в рассматриваемой ситуации ответчиком будет выступать лицо, в пользу которого зарегистрирована ипотека (залогодержатель), т.е. банк.
Перед подачей иска в суд необходимо получить в банке справку о погашении кредитного договора и отсутствии задолженности, что будет являться основанием для прекращения залога.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Из системного толкования законодательства о залоге следует, что в случае, когда обременение в виде залога по предусмотренным законом основаниям прекратилось, но значится в соответствующем реестре как существующее для всех третьих лиц, что нарушает права истца, последний вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
При соблюдении вышеуказанных условий оснований у суда для отказа в удовлетворении Ваших требований не будет и в дальнейшем на основании вынесенного положительного решения Вы вправе обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении обременения, независимо от желания бывших супругов, банка и иных лиц.
Юридическая фирма успешно защитила интересы клиента в суде. По истечении двух судебных заседаний исковые требования были удовлетворены, обременение на квартиру признано отсутствующим, что является основанием для погашения спорной записи в ЕГРН (см. дело № 2-1193/2023 в Ленинском районном суде г. Владивостока).
Другие публикации
Подрядчик не должен нести ответственность за действия субподрядчика за привлечение иностранного гражданина без патента.
Юристы ЮФ «Контра» обратились в суд с требованием о взыскании суммы основного долга, неустойки по договору строительного подряда. Ответчик возражал по предъявленному иску, поскольку исполнительная документация не была представлена Подрядчиком, в связи с чем обязанность по оплате работ у Заказчика не наступила. Ответчиком подано встречное требование о взыскании аванса в связи с нарушением Подрядчиком сроков сдачи работ.
С инициативой необходимости введения кредитных каникул, 25 марта 2020 года выступил Президент РФ Путин В.В. в своем обращении к гражданам. 01 апреля 2020 г. Госдума приняла в третьем чтении поправки в Федеральный Закон «О Центральном Банке РФ», которые предусматривают кредитные каникулы.