Погашение в ЕГРН записи об ипотеке при утере закладной
Краткое описание – Кредитный договор закрыт, задолженность перед банком отсутствует, но документарная закладная утеряна, что не позволяет залогодателю погасить обременение, содержащееся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении квартиры. Существующее обременение в отношении квартиры нарушает права долевого собственника помещения, не позволяет ему распоряжаться принадлежащей ему долей в квартире.
Выход из данной ситуации возможен путем обращения в суд в порядке особого производства с заявлением о признании обременения отсутствующим.
Погашение в ЕГРН записи об ипотеке через суд
«Предусмотренная законом возможность погасить обременение путем признания его отсутствующим через суд позволяет восстановить права собственника, добросовестно исполнившего обеспеченные залогом обязательства. Данная процедура при грамотном выстраивании позиции в суде потребует небольших трудозатрат и довольно быстро, а главное бесспорно погасить в Росреестре запись об обременении».
В Юридическую фирму обратился клиент со следующей ситуацией. В период брака им приобретена квартира с использованием кредитных средств. На период действия кредитного договора в отношении квартиры в ЕГРН зарегистрирована ипотека. В дальнейшем клиент с супругой развелся, кредит погасил, квартира находится в долевой собственности.
Спустя несколько лет долевой собственник из выписки ЕГРН узнает, что на квартире продолжает оставаться обременение в пользу банка, что не позволяет ему распоряжаться принадлежащей ему долей в квартире.
При обращении в банк, с которым ранее был заключен кредитный договор, у клиента потребовали представления документарной закладной и совместную явку с бывшей супругой. Поскольку с бывший супругой у клиента напряженные отношения, закладная утеряна им при переезде и возможно находится у бывшей супруги, которая отдавать её отказывается, он обратился за помощью в Юридическую фирму. Было принято решение идти в суд с иском к банку с привлечением в качестве третьих лиц к участию в деле бывшей супруги и Росреестра.
Из абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Распространенная ошибка при подаче подобного рода заявлений – это указание в качестве ответчика Росреестр. Однако в рассматриваемой ситуации ответчиком будет выступать лицо, в пользу которого зарегистрирована ипотека (залогодержатель), т.е. банк.
Перед подачей иска в суд необходимо получить в банке справку о погашении кредитного договора и отсутствии задолженности, что будет являться основанием для прекращения залога.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Из системного толкования законодательства о залоге следует, что в случае, когда обременение в виде залога по предусмотренным законом основаниям прекратилось, но значится в соответствующем реестре как существующее для всех третьих лиц, что нарушает права истца, последний вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
При соблюдении вышеуказанных условий оснований у суда для отказа в удовлетворении Ваших требований не будет и в дальнейшем на основании вынесенного положительного решения Вы вправе обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении обременения, независимо от желания бывших супругов, банка и иных лиц.
Юридическая фирма успешно защитила интересы клиента в суде. По истечении двух судебных заседаний исковые требования были удовлетворены, обременение на квартиру признано отсутствующим, что является основанием для погашения спорной записи в ЕГРН (см. дело № 2-1193/2023 в Ленинском районном суде г. Владивостока).
Другие публикации
ЮФ «Контра» выступила в защиту ОКУ "Дирекция по реализации программ строительства Сахалинской области" с учетом приведения обоснования по необоснованности жалобы.
Клиент являлся участником и директором Общества. В 2016-2018 г. Общество взяло займ под проценты у другого юридического лица, а клиент выступил в качестве поручителя. В 2020 г. в связи с распространением коронавирусной инфекции и ухудшением финансового состояния Общества, оно фактически прекратило свою деятельность. Вместе с тем, у Общества остались долги перед кредиторами, в том числе перед кредитором, у которого было оформлено поручительство.
В ЮФ «Контра» обратился сахалинский предприниматель со следующим вопросом: он является арендатором двух нежилых помещений (склады) с 2012 года, в 2021 году он обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию при Администрации города с заявлениями о реализации его преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений. Спустя полгода на заседании комиссии рассматривался данный вопрос – ее члены единогласно приняли решение о наличии у предпринимателя преимущественного права, но в его реализации отказали.