Вопросы аренды для бизнеса обсуждаем с Мистером Вульфом
Продолжаем размещать публикации от нашего Партнера издания OFF. Отмотав немного хронологическую пленку назад, повествуем Вам о вечно актуальных вопросах аренды для бизнеса. Фактически любой бизнес начинается с арендных вопросов, если только ты не собственник золотых квадратных метров, или твое дело не простирается на просторах сети Интернет. Мистер Вульф искушен опытом в арендных спорах и с удовольствием поделится им с публикой.
Прежде всего, убедитесь в базовых началах любого договора аренды, а именно: полномочия собственника, его подписанта, правильность конкретизации самого помещения и его квадратура. Ну, казалось бы, какие тут могут быть вопросы? Свидетельство показал, и погнали! Это топ-заблуждения многих арендаторов. Сюда же можно зачислить наличие прочих обременений на объект.
Поэтому внимательно смотрите правоустанавливающие документы собственника. Закажите выписку из ЕГРН с указанием прав арендодателя, отсутствие ограничений, включая судебных споров на объект. В противном случае, собственник вправе взыскать с арендатора неосновательное обогащение и (или) прекратить аренду. Сейчас заказ выписки из ЕГРН возможен через нотариуса с подтверждением предварительного договора аренды (см. предыдущие наши публикации в ленте).
4 статья из цикла – «Я открываю бизнес»
Настоятельная рекомендация от Мистера Вульфа проверить, что фактическая площадь помещения соответствует данным технического учета (Росреестра). Однако арендатор рискует испортить отношения с арендодателем, который может передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором. Кроме того, даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться совсем небольшим. Но (!) очень часто жадные арендодатели накидывают от нескольких квадратов до более десятка метров, что особенно чувствительно в денежном эквивалента при долгосрочной аренде. В данной ситуации предварительно (до вызова кадастровых инженеров и уведомления арендодателя) используйте специальные приложения в смартфоне и убедитесь, что Вас не обманывают.
Если Вам нужно арендовать часть помещения, и аренда краткосрочная, достаточно составить план (схему) недвижимого имущества, в которой нужно отразить точное местоположение и описание объекта аренды.
Старт арендной платы по общему правилу начинается с момента передачи помещения по акту, если стороны не договорились об ином. Например, про арендные каникулы, когда ставка может быть ниже или вообще не браться с бедного арендатора. Но надо учитывать, что если договор предполагает только пользование объектом, то с арендатора можно взыскивать арендную плату, даже если последний только подписал договор, но не принял объект. Платить нужно и в ситуации, когда арендодатель не выставил счет, а арендатор пользовался имуществом даже в случае, когда счет является обязательным условием, указанным в договоре.
Будьте внимательны с НДС и проверяйте, является его плательщиком Ваш любимый арендодатель, чтобы потом не пришлось доплачивать плюс 20 % к каждому платежу. Особое внимание стоит уделить конкретизации в договоре отделимых (что можно унести с собой без компенсации собственнику) и неотделимых (что придется оставить) улучшений. Применительно последних важно закрепить обязанность арендодателя их компенсировать Вам, а не оставить даром в счет улучшения кармы. Мистер Вульф также рекомендует включить право продления договора аренды на новый срок, если понимаете, что Ваш бизнес основательно и надолго.
Вопросам прекращения аренды также стоит уделить особое внимание. Старайтесь не включать в договор условия об одностороннем внесудебном отказе от договора на усмотрение арендодателя. В крайнем случае, указывайте конкретные основания прекращения аренды, а также сумму компенсации как платы за такой односторонний отказ. Ведь зачастую арендаторы вкладываются в ремонт, рекламу, продвижения своего дела. Арендодатель же по разным причинам, подчас надуманным, может расторгнуть договор, например, продажа актива, изменение планов в отношении имущества, получения более выгодного предложения по аренде.
Но не стоит паниковать. Размещайте тревожную кнопку, устанавливайте камеры видеонаблюдения, убедитесь, что Вы четко исполняете все свои обязательства, дающие право расторгнуть с Вами договор, и заходите с таким арендодателем в суды. Дополнительно накладывайте обеспечительные меры, не дающие возможность сдать Ваше помещение на сторону, а также чинить препятствия по использованию Вами помещения до вступления в силу судебного акта.
«Необходимо помнить, что арендатор – это титульный владелец объекта, и его нельзя просто «подвинуть», если он и его бизнес стал неугоден собственнику! Последний должен оценивать риски предъявления, помимо прочего, требований о взыскании убытков, включая недополученную прибыль, защиту деловой репутации, судебные расходы и пр., не говоря уже о своих репутационных рисков, как профессионала в сфере аренды. Город у нас маленький» – ваш Мистер Вульф.
С новыми темами и вопросами, просим обращаться в редакцию Off.
Более подробно, см. публикацию для скачивания
Другие публикации
«Ценности». Что для каждого ценно: время, деньги, семья, достижения или увлечения? Автор для себя сделал данный выбор еще в детстве. Ничего более ценного, чем семья не может быть. И на этом пьедестале ценностей именно дети занимают особое место. Об интересах детей и поговорим.
Начнем с самого страшного для большинства «пап года» – с алиментов. Тут ничего сложного для Мистера Вульфа: обращаемся в суд, пошлину не платим, процент от заработка от 25 % на одного ребенка до 50% (в зависимости от количества детей). Если «добытчик» официально безработный (в службе занятости оформил безработицу), то вычитывается с пособия по безработице. Если «чудо- отец» официально безработным не признан, и отсутствует информация о его доходах, то алименты взыскиваются со средней по России заработной платы на момент взыскания задолженности.
Продолжая цикл статей, посвященных открытию бизнеса, Мистер Вульф не может не затронуть очень актуальную тему о рекламе на просторах Интернета. Тем более, что любому начинающему бизнесу требуется раскрутка. При этом, сейчас даже ребенок знает, что реклама в сети Интернет и мессенджерах является наиболее востребованной.
Основное шокирующие всю публику нововведение – с 1 сентября 2022 года вступает в силу закон, по которому всю интернет-рекламу нужно будет маркировать. Новое требование касается всех видов рекламы в интернете, в том числе, на сайтах, в соцсетях и телеграмм-каналах, а также рекламы у блогеров.
В статье речь пойдет о понятии рекламы, о правилах её размещения в сети Интернет и ответственности за нарушения данного порядка.
Юридическая фирма «Контра» успешно организовала во Владивостоке благотворительный забег в рамках проекта Legal run. Помимо специальной атрибутики и всего необходимого дополнительно были приглашены журналисты, видеограф и координатор от издания OFF.
Участники начали с Contra-разминки. В целях создания ролика сделали фото и видео, а также записали короткие интервью. Незначительная дистанция в 3,2 км проходила через потрясающие виды набережной ДВФУ: море, водопад, удобные дорожки, цветы, деревья, постриженные лужайки. Дистанция пролетела незаметно.