Влияние Covid-2019 на договоры аренды

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который вступил в силу 01.04.2020 г. Арендатор может получить отсрочку арендных платежей. Для этого Арендатору необходимо одновременно соблюсти 2 условия:

• Договор Аренды должен быть заключен до введения в регионе (субъекте) режима повышенной готовности / чрезвычайной ситуации;
• Направить Арендодателю письмо с просьбой отсрочить арендные платежи.

В течение 30 дней после просьбы арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год. Требования к условиям и срокам такой отсрочки будут установлены Правительством. В настоящий момент данные требования не установлены.

Если арендодатель будет отказываться заключить соглашение по новым правилам, арендатор впоследствии сможет понудить его к этому (п. 1 ст. 421, ст. 445 ГК).

Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.

Уменьшение размера арендной платы

1 Способ. Уменьшение арендных платежей по соглашению сторон.

Согласно ч. 3 ранее указанного Федерального закона Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта решения о вводе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (Прим. в Приморском крае с 18.03.2020 г.).

Однако нормативно обязанность Арендодателя уменьшать арендную плату не установлена, в связи с чем изменить условия договора можно только по соглашению сторон.

Арендатору необходимо направить Арендодателю запрос о снижении размера арендной платы. Если он готов пересмотреть условия аренды, заключите дополнительное соглашение к договору аренды. Оно должно быть оформлено так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

В случае отказа Арендодателя снижать арендную плату, Арендатор имеет право обратиться в суд.

2 Способ. Уменьшение арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования имуществом.

Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились. Например, по причине того, что фактически арендатор не может пользоваться объектом, соответственно, он вправе не платить.

Однако принять данное предложение является правом, а не обязанностью Арендодателя. Поэтому в случае отказа Арендодателя уменьшить размер арендных платежей, Арендатор имеет право обратиться в суд.

3 Способ. Уменьшение ареныд в связи с форс-мажором

Арендатор вправе изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).

Чтобы изменить договор по ст. 451 ГК, необходимо ссылаться на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Например, когда ведение бизнеса стало невозможным из-за запретов властей, а арендуемая площадь была нужна исключительно для предпринимательской деятельности. Так, например, в ряде регионов запретили деятельность кинотеатров, заведений общепита и т.д. В таком случае обстоятельства существенно изменились, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Однако если стороны не смогут достигнуть соглашения, то изменять условия договора придется в судебном порядке.