Приобретение недвижимости в собственность субъектами МСП

Отчуждение имущества из публичной собственности в частную именуется приватизацией и регламентируется несколькими самостоятельными законам, подлежащими применению в зависимости от характера правоотношения. 

Так, существует Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1, а также Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которые покрывают бо́льшую часть вопросов, связанных с приватизацией.

Местными нормативными правовыми актами в настоящем деле было установлено, что приватизация осуществляется в порядке ее планирования – т.е. сначала подается заявление о включении в план приватизации, потом комиссия рассматривает вопрос о таком включении, имея право отказать в этом по многим причинам; в случае положительного заключения комиссии, подается новое заявление о предоставлении недвижимости в собственность, которое также подлежит рассмотрению.

В нашем случае арендатор взаимодействовал с Администрацией с 2016 года по вопросу перевода помещений в собственность, выполнял все ее рекомендации: разделили единое помещение на два, присвоил им кадастровые номера, перезаключил договоры аренды на более длительный срок, перевел аренду с физического лица на ИП, выждал необходимое время, а в итоге – отказ.

По правде сказать, предприниматель не соблюл порядок планирования – соответствующее заявление было подано позже необходимой даты, в связи с чем было отказано во включении. И уже после этого были поданы основные заявления о приватизации, по которым также отказ.

Стоит отдельно заметить, что итоговый отказ, оформленный протоколом, ничем не был мотивирован, поэтому истинной причины ни клиент, ни ЮФ изначально не знали. Именно это легло в основу административного иска.

После обращения в суд позиция административного ответчика сводилась к следующему: 

1. помещения не включены в план приватизации, 
2. муниципалитетом планируется расширение рядом находящейся дороги, в связи с чем участки, на которых находятся помещения, будут использованы для строительства, 
3. муниципалитет направил предпринимателю претензии о расторжении договоров аренды помещений.

Аргументу 3 административного органа ЮФ «Контра» было противопоставлено то, что такие претензии направлены исключительно на недопущение передачи помещений в собственность, а также, что они были направлена арендатору только в феврале 2023 года, тогда как заявления о приватизации были поданы последним в декабря 2021 года, а отказ по ним вынесен в июне 2022 года – т.е. претензии не могли быть причиной отказа.

По аргументу 2 ЮФ «Контра» заняла аналогичную позицию – изначально представленный Департаментом мастер-план не является НПА, подтверждающим планы муниципалитета по расширению дороги, плюс он был сформирован только в декабре 2022 года. Попытки административного ответчика ссылаться на изменения в генеральном плане также были отклонены, поскольку датированы они были сентябрем 2022 года.

Аргумент 1 представлял из себя самое сложное для опровержения обстоятельство, поскольку предпринимателем действительно не был соблюден порядок включения в план приватизации, установленный муниципальными нормативными правовыми актами. 

Однако в этой связи ЮФ «Контра» удалось кардинально пересмотреть свою позицию, на первое место основанием незаконности отказа поставив не немотивированность, а то, что местный НПА, устанавливающий порядок приватизации, не может быть применен к случаю приватизации клиента.

В нашему случае подлежит применению Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который ничего не говорит про планирование приватизации, но при этом и не исключает ее прямо. В связи с чем, местные власти распространили требования о планировании, которые допускаются по иным законам о приватизации, и на особый случай с участием МСП.

Вместе с тем, это было недопустимо, что было подтверждено Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

ЮФ «Контра» удалось доказать, что оснований для отказа в реализации преимущественного права арендатора, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ, у Департамента не было.

Помимо прочего, поскольку административный ответчик все-таки не определился с единой причиной отказа в реализации преимущественного права на приватизацию клиента ЮФ «Контра» (менял их из заседания в заседание), в целях усиления своей позиции были также представлены доводы о: злоупотреблении правами (включая нарушение принципа эстоппель), положительной для предпринимателей судебной практики, отсутствии аналогичных проблем у соседнего арендатора, который получил ранее помещение по аналогичной процедуре, непоследовательности действий Департамента и пр.

В этой связи, позиция ЮФ «Контра» была для суда убедительнее, в связи с чем административное исковое заявление было удовлетворено – отказ признан незаконным, выдано предписание устранить допущенные нарушения путем заключения договора купли-продажи с арендатором (см. Решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-4643/2022).