«Преддоговорная ответственность» расскажет Мистер Вульф

Мечтательный арендатор стартует «с места в карьер»: нанимает дизайнера, готовит бизнес-план и финмодель, берет кредит под проект исходя из характеристик помещения и договоренностей с арендодателем. Далее, проводит множество встреч и представляет арендодателю ранее им запрошенное.

И тут, выясняется, что было проведено общее собрание управляющего, директоров и прочих топов, на котором выясняется, что «раз стены не ломаются», то и времени для приведения помещения под назначение (ресторан, кафе, кальянная или пр.) не надо, соответственно, никаких тебе арендных каникул. Далее, когда дизайнер делал замеры, выяснилось, что площадь помещения меньше на 15 % от заявленной. На что арендодатель говорит, ну, бывает, и увеличивает ставку ровно в 2 раза (!). в остальном, все договоренности, понятное дело, также «повисают в воздухе». Общая же позиция собственника – «Не нравится, ищи другое помещение». 

Что делать такому спущенному на землю коммерсанту? Можно ли компенсировать свои расходы, в частности, на выдачу кредита, услуги дизайнера, проект-менеджера, потерянное время и пр.? На эти вопросы Мистер Вульф отвечает утвердительно.

Так, законодатель в пункте 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ указал: «Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки». Так, данная статья применяется и в случае, когда сторона переговоров предоставила неполную или недостоверную информацию.

Сразу оговоримся, если одна сторона недобросовестно прервала переговоры о заключении договора, то её нельзя обязать заключить договор или вернуться к переговорному процессу. Ведь ответственность наступает не за факт незаключения договора, а за недобросовестное поведение на преддоговорной стадии отношений. 

Теперь к важному. Применительно санкций в отношении такой «последовательной» стороны, можно назвать возмещение убытков, причиненных недостоверностью таких заверений. Речь идет о всех расходах, которые понес участник переговоров, в том числе перед третьими лицами. В нашем случае это все вышеуказанные расходы. Помимо прочего, сторона вправе взыскать убытки, понесенные из-за утраты возможности заключить договор с третьим лицом (возместить «потерю шанса»). Для этого надо предоставить доказательства реальности указанных потерь. Далее, суд определяет размер убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Если же такого витающего в облаках предпринимателя все же убедили заключить договор на крайне невыгодных условиях, то Мистер Вульф подскажет выходы из ситуации. Прежде всего, требовать признание договора недействительным (ст. 178 и 179 ГК РФ) с учетом заключения под влиянием обмана или существенного заблуждения. Иной вариант, доказать в суде, что переговорные возможности сторон были неравны, в частности, Вы понесли значительные расходы на преддоговорном этапе, а далее, существовал риск не вернуть данные средства. Как итог, потребовать в суде расторжения или изменения договора. Еще одна из возможностей, заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий (ст.ст. 10, 169 ГК РФ). Этого будет достаточно, чтобы суд заблокировал применение явно несправедливого условия, навязанного слабой стороне.

Таким образом, надо помнить, что «нет нерешаемых проблем и безвыходных ситуаций, есть плохие или немотивированные юристы» – ваш мистер Вульф.

С новыми темами и вопросами, просим обращаться в редакцию Off.
Более подробно, см. публикацию для скачивания